【深圳商報】規范“一房改多房” 禁止“甲醛房”出租

深圳商報記者 江南鸞 李秀瑜

違規改造成常態、住房空氣質量難保障、收取過高水電費… …近年來，由各類“二房東”帶來的住房租賃市場亂象在深圳頻繁出現，租客權益時常被“侵犯”。在今年的深圳市政協六屆六次會議上，市政協委員葉亞麗就整治深圳 “二房東”問題擬向大會提交提案。葉亞麗建議，深圳應加強租金價格指導，科學制定片區租賃指導價格;同時，禁止甲醛超標房屋進入租賃市場，規范出租房屋改造標準，建立保障租客權益的制度。

制定片區租賃指導價格

葉亞麗介紹，深圳房屋租金上漲的一個重要原因是長租公寓的大量收房，并對房屋進行裝修，提高了租房成本;另一個原因是中介機構與網貸平臺合作歸集資金，靠著這些資金，中介機構有能力以更高的價格盤到更多的房源，從而達到囤積房源哄抬價格的目的。

對此，葉亞麗建議，深圳應加強租金價格指導，加強對“二房東”的資金來源監控，防止“二房東”利用非法集資大量囤積房源、哄抬租金價格。葉亞麗表示，主管部門可以開展分片區分類調查、評估租金價格水平，科學制定片區租賃指導價格，指導價每半年發布一次，對租金進行精準引導。

針對“二房東”向租客收取過高的水費電費現象，葉亞麗建議，應加強用水、用電收費管理。出租人收取的水費、電費標準不能超過相關部門的收費標準。政府主管部門應廣泛接受承租人的舉報，并根據舉報內容對違法違規收取水電費的二房東進行嚴格查處。

禁止甲醛超標房進入租賃市場

“深圳住房租賃市場中住房空氣質量難保障，甲醛房普遍存在。”葉亞麗介紹，絕大多數長租公寓，都是租下房東房子二次裝修后出租。為了壓縮成本，減少空置時間，基本都是使用劣質裝修材料，甲醛含量高，且裝修好立馬出租，裝修好兩三天就出租的案例比比皆是。

對此，葉亞麗建議，應禁止甲醛超標房屋進入租賃市場。如租賃房產不符合環保標準，租客即可解除合同，并要求出租人賠償損失。

葉亞麗指出，主管部門應對“二房東”裝修設計、材料采購、施工、驗收全過程、各階段進行污染管控，并將室內空氣質量目標和材料環保性能要求有機結合在一起，完善污染源頭控制和污染控制設計措施。

規范出租房屋改造標準

“深圳住房租賃市場中一房改多房，違規改造成常態。”葉亞麗介紹，隨著群租群體的不斷擴大，群租房引發的消防問題也日趨突出。群租房火災頻發，極易造成群死群傷重特大火災事故，群租房的消防安全問題成為當前消防工作面臨的一個嚴峻課題。

因此，葉亞麗提出，允許現有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租，改變房屋用途的必須符合消防安全，出租的房屋必須符合消防安全規范。 禁止出租人、住房租賃企業將原設計的房間再次分割改造對外出租。政府租賃管理和消防安全管理部門應加大監控和查處力度。

葉亞麗表示，出租的每個房間人均租住使用面積不得低于6平方米。餐廳、廚房、衛生間、陽臺、過廳、過道、貯藏室、地下室、半地下室等不得出租。

建立保障租客權益的制度

葉亞麗指出，“二房東”帶來的“甲醛房”“資金鏈斷裂”“偷面積”等諸多問題不容忽視，需要盡快出臺相關的政策予以解決。深圳應建立保障租客權益的制度。

葉亞麗提出，深圳市房屋租賃辦公室和深圳市房屋租賃協會可通過發布通知或提供房屋租賃合同規范文本內容的方式，在房屋租賃合同中約定，出租人因承租人(二房東)無法按時交納房租而有權解除合同時，承租人(二房東)同意次承租人按照按轉租合同約定的價格直接向出租人交納租金，并同意次承租人與出租人直接建立新的租賃合同關系。同時，承租人(二房東)提前收取次承租人的押金、租金月數超過向出租人支付的押金、租金月數的，須得到出租人的書面同意。

葉亞麗還建議，出租方不得違反合同規定停水停電，強迫租客搬離。出租方違約的，須賠償承租方剩余租期內該房屋上漲租金的差額損失、裝修損失、中介費等損失。

此外，葉亞麗表示，應鼓勵長期租賃，長租企業應當約定次承租人不得再次轉租。承租人違約時，須賠償出租方免租期損失、空置期損失、拆除費用、中介傭金等。